摘要： 大家好,小宜來(lái)為大家講解下。吳多泰家族，吳多泰這個(gè)很多人還不知道,現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧！公攤面積——李嘉誠(chéng)。分期付款——霍英東。分層出售——吳多泰。此外還有，李兆基，鄭裕彤，邵逸...

大家好,小宜來(lái)為大家講解下。吳多泰家族，吳多泰這個(gè)很多人還不知道,現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧！

公攤面積——李嘉誠(chéng)。

分期付款——霍英東。

分層出售——吳多泰。

此外還有，李兆基，鄭裕彤，邵逸夫，包玉剛，郭德勝，等，不知道你聽(tīng)說(shuō)過(guò)幾個(gè)？

這些都是香港房地產(chǎn)最早的一批始作俑者。

而這些名詞，都是以前所沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的。

你現(xiàn)在高攀不起的房?jī)r(jià)與房貸，都是從這幾位50多年前的“呼風(fēng)喚雨”開(kāi)始的。

港商富豪，呵呵，連一個(gè)搞實(shí)業(yè)的都沒(méi)。都是靠資源壟斷，資本壁壘。真不知道有什么好吹的。

以前紙質(zhì)媒體時(shí)代，有些媒體吹他們一個(gè)個(gè)的品德小故事，下面一大幫給他們叫好的不知道房貸還完了沒(méi)有？

#取消公攤面積到底難在哪#

1952年之前，全香港乃至全球大部分的樓房都是整棟出售的，能在這種情況下買(mǎi)起房子的人，不是一般人。而普通人只有一個(gè)選擇，就是租房住。

香港國(guó)際鴻星集團(tuán)吳多泰認(rèn)為長(zhǎng)線收租資金回籠太慢，，就想了一個(gè)法子，就是分層來(lái)賣(mài)。把一棟5層的樓房出售給5個(gè)人。

這大大降低了購(gòu)房者的門(mén)檻，。短短幾天，兩棟樓就出售一空。但是即使是拆開(kāi)來(lái)賣(mài)，這些每層1000呎（差不多90平米）的公寓，一套售價(jià)也在2萬(wàn)港幣左右，普通工薪族月工資只有兩三百元，根本不可能一次性拿出這么多錢(qián)來(lái)買(mǎi)房。

霍氏集團(tuán)的霍英東拿下了油麻地四方街的地，要建100棟5層樓唐屋，也打算按分層出售的方式賣(mài)樓。

霍英東感覺(jué)分層賣(mài)樓的周轉(zhuǎn)率無(wú)法支撐起其龐大的資金需求，于是，他找了一個(gè)當(dāng)?shù)胤浅Ｓ忻穆蓭煟瑳Q定在動(dòng)工之前就向大眾賣(mài)期房，并且支持分期付款，付上10%～30%的首付，就可以預(yù)定一套公寓。

這種模式在當(dāng)年造成了不小的轟動(dòng)，100多棟房，1200多套公寓很快就賣(mài)完了。這就是商品房在香港的開(kāi)端。

但是問(wèn)題也出現(xiàn)了。就是新建成的香檳大廈，其每層樓的面積都不同，導(dǎo)致之前每層均分的方式行不通了，電梯的維護(hù)、修改屋契均產(chǎn)生了糾紛。

房子小的想少出一些樓道清理費(fèi)，在一樓居住的甚至拒絕交電梯維護(hù)費(fèi)，至于如何去劃分，實(shí)在沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。

于是霍英東和律師一想，索性就按照大家均分“公共契約”的形式去做分配。自此，“公攤”的形式就奠定了基礎(chǔ)，因?yàn)楫?dāng)年的樓房不能拆分出售，相當(dāng)于大家合伙湊份子買(mǎi)樓，自然公共區(qū)域也要攤派。房屋買(mǎi)賣(mài)按照建筑面積計(jì)算。

這種做法是符合當(dāng)時(shí)的歷史背景的。在當(dāng)時(shí)是一件好事。

那么我們現(xiàn)在為什么討厭公攤呢？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商把公攤做的越來(lái)越不透明。

這里面要說(shuō)一個(gè)名詞，叫做容積率。"容積率"是項(xiàng)目總建筑面積與總用地面積之比。

簡(jiǎn)單的說(shuō)在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0;如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類(lèi)推。

每個(gè)城市對(duì)容積率都有要求，避免開(kāi)發(fā)商無(wú)節(jié)制的蓋高樓，一般而言，容積率分為:獨(dú)立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住

宅。

2000年，香港為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建一些公共區(qū)域，比如健身房，花園，兒童樂(lè)園等，這些都不計(jì)算在容積率里。

出發(fā)點(diǎn)是好的，但是到了開(kāi)發(fā)商那里，政府不收他們的錢(qián)，但是他們照樣收購(gòu)房者的錢(qián)。著名的代表就是寶云匯。批的面積是22.5萬(wàn)尺，最后蓋出來(lái)46萬(wàn)尺。

這些還不夠，開(kāi)發(fā)商還發(fā)明了飄窗，因?yàn)楦叨炔粷M(mǎn)一米二的飄窗不計(jì)入建筑面積，飄窗會(huì)比普通窗戶(hù)顯得屋子大很多。最狠的情況是一個(gè)房間就一個(gè)飄窗，飄窗都可以當(dāng)床了。包括只能放一個(gè)梯子就什么都干不了的室外陽(yáng)臺(tái)，都是那時(shí)候的杰作。

這些全都被大陸的開(kāi)發(fā)商學(xué)去了。

現(xiàn)在還出現(xiàn)宣傳0公攤的，所謂0公攤就是偷面積，在有限的建筑面積內(nèi)造出更大的使用面積。例如把飄窗、花架、設(shè)備平臺(tái)等不計(jì)入建筑面積的空間或者增加只記一半面積的陽(yáng)臺(tái)，后期封成房間作為「贈(zèng)送面積」。

售樓處小姐會(huì)問(wèn)你：“你看我們贈(zèng)送你們這么多面積，房?jī)r(jià)才比旁邊的貴這么點(diǎn)兒，你感覺(jué)劃不劃算？”

你開(kāi)心地點(diǎn)頭稱(chēng)贊，感謝開(kāi)發(fā)商的禮物。

首先贈(zèng)送面積是不合規(guī)的，是偷來(lái)的。開(kāi)發(fā)商在賣(mài)樓時(shí)，早已把建筑成本計(jì)算在里面大家公攤了。你得到的好處不會(huì)體現(xiàn)在面積上，只會(huì)體現(xiàn)在價(jià)格上。如果你買(mǎi)了同樓盤(pán)沒(méi)贈(zèng)送的戶(hù)型，恭喜你，你還幫其他業(yè)主公攤了成本。

其次在你買(mǎi)了贈(zèng)送面積之后，你相應(yīng)的裝修成本也一并會(huì)增加，尤其是毛坯房的工程報(bào)價(jià)如果按建筑面積來(lái)算，多出的一塊你還要掏錢(qián)。

總體來(lái)說(shuō)，你很開(kāi)心的多花錢(qián)買(mǎi)了房子，開(kāi)發(fā)商還多賺了錢(qián)，而贈(zèng)送面積所得的收益還沒(méi)有納稅，贈(zèng)送的面積還不收法律保護(hù)。

重慶在2002年的時(shí)候以地方法規(guī)的形式把公攤面積取消了，香港在2013年的時(shí)候把「公攤面積」取消了，其他城市為什么到現(xiàn)在都不取消呢？

假設(shè)現(xiàn)在100平米的房子賣(mài)200萬(wàn)，平均房?jī)r(jià)是2萬(wàn)/平米。如果公攤?cè)∠?，變成套?nèi)面積出售，公攤20%的話，就是80平米的房子200萬(wàn)，總價(jià)沒(méi)變，平均房?jī)r(jià)成了2萬(wàn)5/平米。均價(jià)足足漲了25%。

然后假設(shè)購(gòu)房者不再為公攤面積買(mǎi)單。開(kāi)發(fā)商就會(huì)增加了的成本，他們會(huì)怎么做？

在公共區(qū)域面積偷工減料縮減成本。結(jié)果你會(huì)看到未來(lái)很多小區(qū)的樓道小到只能過(guò)去一個(gè)人，公共門(mén)廳只會(huì)留下一道走廊，電梯小的只能上兩三個(gè)人，保安都站在大街上。

這種事情在開(kāi)發(fā)商身上是可以發(fā)生的，香港的鴿子屋就是代表。

所以問(wèn)題還是地價(jià)。只有降低了地價(jià)，里面才有更大的利潤(rùn)空間

本文吳多泰家族，吳多泰到此分享完畢，希望對(duì)大家有所幫助。